A24 Kat Karşılığı Satış Uzmanlığı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar

Günümüzde;  nüfus artışı, şehirleşme düzeyinin artması, ekonomik koşullar yanında, arsa sahiplerinin inşaat yapacak sermaye, teknik donanım ve organizasyona sahip olmamaları,  müteahhitlerle anlaşarak, kat karşılığında inşaat yapılması tercihlerini arttırmaktadır.

Arsa sahipleri ve müteahhitler arasındaki anlaşmalar, boş arsalara yeni bina yapılması hususunda olabileceği gibi, eskiyen ve ömrünü tamamlamış binaların yıkılarak yerine yenilerinin yapılmasını da kapsamaktadır.

İnşaat sektörünün bu yönüyle gelişmesi, kentsel dönüşüm tartışmaları, imar sorunları, çözümlenmesi gereken birçok hukuksal sorunu da beraberinde getirmektedir. Yargıya intikal eden anlaşmazlıklar dikkate alındığında sözleşmelerin daha çok müteahhitler tarafından ihlal edildiği, arsa sahiplerinin mağdur olduğu görülmektedir. Tarafların, karşılıklı haklarını koruyabilmeleri için, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılması olası problemler ve bunların çözüm yollarıyla ilgili yeterli bilgi sahibi olmaları önem arzetmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri,  arsa sahibinin devredeceği arsa payı karşılığında , müteahhidin ,kendi malzeme ve imkanlarıyla inşaat yapması, sonunda kararlaştırılacak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine devretmeyi taahhüt ettiği  iki tarafada borç yükleyen sözleşmelerdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, mevzuatımız gereği, resmi şekilde tapu müdürlüğü ya da noter kanalıyla yapılması halinde geçerlilik kazanacaktır. Aksi hallerde sözleşme mutlak butlanla batıl olup hukuki bir değer ifade etmeyecektir.

Sözleşme imzalanmadan önce belediyeden imar durumu sorulmalıdır. Bu durumda arsa üzerine iki tarafın anlaştığı ölçülerde bağımsız bölüm inşası yapılıp yapılamayacağı belli olur ve ilerde çıkması muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçilir.

Sözleşme ile inşaat süresi, gecikme halinde sözleşmeyi fesih yetkileri ve cezai şartlar, tarafların anlaşmaları doğrultusunda tereddüte yer bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir.

Arsa sahiplerine kira bedeli ödenmesi kararlaştırılmışsa bedel, süre ve şartları açıkça belirtilmelidir.

Sözleşmede inşaat projesinin müteahhit tarafından çizileceği, ruhsat harç ve masraflarının müteahhide ait olacağı açıkça belirtilmelidir. (Bu hususların aksi de tarafların anlaşmasına göre kararlaştırılabilir)

İnşaat ruhsatının alınması amacıyla sözleşmede azami bir süre öngörülmelidir. İnşaat süresi ruhsat alınmasıyla başlar. Ruhsat alınması için süre belirlenmesi müteahhidin sözleşmeye bağlılığını arttıracaktır.

Ruhsatın alınması ile birlikte, arsa üzerinde inşaat başlamadan kat irtifakı kurulması yolu da açılacaktır. Bu halde müteahhidin inşaat başlamadan sözleşmede kararlaştırılan kendisine ait bağımsız bölümleri satma imkanı sağlayacaktır. Bu durum sözleşmeyle maddi risklere giren müteahhide sermaye sağlaması avantajını doğuracaktır. Ancak, bir yandan iş sahipleri açısından da risk teşkil etmektedir. Bu durumda sözleşmeyle müteahhide ait bağımsız bölümlere ipotek konulup, inşaatın belli aşamalarına göre ipoteklerin kademeli bir şekilde kaldırılması kararlaştırılabilir.

İnşaatın kalitesiyle ilgili özellikle kullanılacak malzeme, taraflar arasında kararlaştırılıp bu konuda gerekirse uzmanlardan yararlanılarak hazırlanacak teknik şartname sözleşmeyle birlikte imza altına alınmalıdır. Bu durum inşaatın kalitesiyle ilgili ilerde çıkacak uyuşmazlıklarda yol gösterici olacaktır.

İnşaat süresince, vergilerin ve SGK primlerinin müteahhit tarafından ödeneceği personelin ve 3. Kişilerin uğrayabileceği tüm zarar ve ziyanın karşılanması amacıyla yine  müteahhit tarafından mesuliyet sigortası yaptırılması sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmede teslimin gerçekleşmesini;  anahtar teslim, yapı kullanma izninin alınması ve tüm kamu kurumlarıyla ilişiklerin kesilmesi gibi şartlara bağlamak gerekir. Bu halde bu şartları yerine getirmeyen müteahhidin hukuki ve cezai sorumluluğu sözleşme gereği devam edecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususları fazla ayrıntıya girmeden izah etmeye çalıştık. Arsa sahiplerinin sözleşme safhasında uzman hukukçulardan yardım almaları, menfaatleri icabıdır. Ayrıca müteahhit firmayı seçerlerken titiz bir inceleme yapmaları, daha önce firmanın hangi projelerde yer aldığını, referanslarını araştırmaları ilerde uğrayabilecekleri  zarar ihtimallerini ortadan kaldıracaktır.


Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Göre Kurulan Kat İrtifakı Tapularının Arsa Sahibi Üzerine Çıkarılması Zorunlu mudur?


Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre proje üzerinden kat irtifakı tesisi, genel olarak arsa sahibi üzerine yapılır. Bu bir anlamda arsa sahibinin kendisini güvence altına alması için gereklidir. Zira müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapularının müteahhit adına çıkarılması halinde, müteahhit firma daha imalata başlamadan söz konusu bağımsız bölümler üzerinde tasarruf hakkına sahip olabilecek, imalata başlamadan bağımsız bölümleri kat irtifaklı tapusu ile satabilme imkanına kavuşacaktır.

Bu durumda da her ne kadar ortada sözleşme olsa da kötü niyetli müteahhide karşı arsa sahibinin kendisini güvence altına alması söz konusu olmayacaktır. Örneğin kötü niyetli müteahhit kendi üzerine çıkarılan kat irtifakı tapulu bağımsız bölümleri satıp, inşaatı da tamamlamazsa, arsa sahibi zor durumda kalacaktır.

Bu nedenle de genel olarak kat irtifakı tapuları arsa sahibi üzerine çıkarılır, müteahhide ait bağımsız bölümlerin müteahhide devredileceği zamanlar da inşaatının tamamlanma seviyesine bağlı olarak sözleşmede belirtilir. Örneğin inşaatın yüzde 20’si tamamladığında ilk bağımsız bölümün, yüzde 40’ı tamamladığında ikinci bağımsız bölümün tapusunun müteahhide veya müteahhidin göstereceği kişiye devredilmesi öngörülebilir.

Google LogoÇeviri tarafından desteklenmektedir
Google LogoÇeviri tarafından desteklenmektedir